Gældsfaktor på boliglån

Gældsfaktoren er et tal, der viser, hvor stor din gæld er i forhold til, hvad du tjener. Du regner den ud ved at dividere din samlede gæld med din årsindkomst før skat. Har du 2.400.000 kr. i gæld og tjener 600.000 kr. om året, er din gældsfaktor 4. Har du samme gæld og tjener 450.000 kr., er den 5,3.

Tallet bruges, fordi det er nemt at sammenligne på tværs af mennesker. Det siger noget om, hvor længe du skulle arbejde, hvis hele din indkomst gik til gælden. Det siger ikke noget om, hvad du kan betale hver måned. Det gør dit rådighedsbeløb. De to tal supplerer hinanden, og banken ser på begge.

Begrebet er især kendt fra boliglån. Reglerne er fastsat for at undgå, at forbrugere tager risikable boliglån, hvor en rentestigning eller et prisfald kan vælte økonomien. Her er, hvad reglerne siger, og hvad Finanstilsynet har skrevet om dem.

Reglen står i § 19 i bekendtgørelse om god skik for boligkredit. En boligkreditgiver må som udgangspunkt ikke indgå risikable aftaler om realkreditlån eller realkreditlignende lån med høj belåningsgrad med forbrugere, hvis forbrugeren derved får en høj gældsfaktor. Bekendtgørelsen definerer ikke, hvad høj betyder. Det gør Finanstilsynet i sin vejledning til bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.

Finanstilsynet anser som udgangspunkt en gældsfaktor på mere end fire for en høj gældsfaktor. Det vil sige, at din samlede gæld er større end fire gange din årsindkomst før skat. Og vejledningen siger, at en række lån som udgangspunkt kan anses for risikable, når de ligger over 60 pct. af ejendomsværdien: alle lån med variabel rente, hvor renten justeres oftere end hvert femte år, og afdragsfrie lån med variabel rente, hvor renten justeres hvert femte år eller sjældnere.

Variabelt forrentede lån med renteloft behandles på samme måde som lån uden renteloft, afhængigt af, hvor længe renteloftet gælder. Vejledningen peger på, at der er tale om en konkret vurdering. Det er ikke muligt at opremse alle de lån, der er risikable.

Reglen gælder ikke boligkreditaftaler på 100.000 kr. eller mindre, medmindre der er flere lån med sikkerhed i samme ejendom, og de tilsammen overstiger 100.000 kr.

Vejledningen er ret konkret. Gælden er din samlede gæld, og allerede optagne lån har betydning for den samlede vurdering af gældsfaktoren og af belåningsgraden, altså lånet som procent af ejendommens værdi. Årsindkomsten er den før skat, men den omfatter ikke dit eget bidrag til en arbejdsgiveradministreret pensionsordning og din arbejdsgivers pensionsbidrag.

Gæld, der kun vedrører en erhvervsdrivendes erhvervsvirksomhed, medregnes ikke. Gæld i forbindelse med forældrekøb skal dog medregnes. Er du i tvivl om, hvad der tæller i dit tilfælde, så spørg banken.

Er I to, der låner sammen, så spørg banken, hvordan den opgør jeres gældsfaktor. Læs også i guiden til medansøger på lån, hvad det betyder, at begge hæfter for hele lånet.

Er din gældsfaktor på 4,0 eller derunder, er du ikke i den kategori, vejledningen kalder høj. Er den over, er du i den gruppe, hvor banken som udgangspunkt ikke må give dig de risikable lån over 60 pct. af ejendomsværdien. Det udelukker ikke, at du kan få andre låntyper, men det er banken, der vurderer det konkret.

Du kan lave regnestykket på et stykke papir. Skriv først alle dine lån op med restgæld: realkreditlån, banklån, billån, forbrugslån og andre kreditter. Læg dem sammen. Find derefter din årsindkomst før skat, for eksempel ud fra din lønseddel eller årsopgørelse, og husk at trække dit eget pensionsbidrag og din arbejdsgivers bidrag fra, hvis de står i tallet. Del gælden med indkomsten.

Tallet er et pejlemærke, ikke en dom. Har du en høj gældsfaktor, kan det ofte lade sig gøre at sænke den med nogle få handlinger, for eksempel ved at indfri et dyrt forbrugslån. Har du en lav gældsfaktor, betyder det ikke, at du kan klare hvilken som helst ydelse. Din månedlige økonomi afgør, hvad du kan betale.

Når mange låntagere har høj gæld og lån med variabel rente eller afdragsfrihed, kan en rentestigning eller et prisfald ramme mange på samme tid. Det er den risiko, reglerne vil begrænse. For dig som låntager betyder det, at banken skal sige nej til visse låntyper, selv om du gerne vil have dem.

Reglerne er ikke en dom over din økonomi. De er en generel regel for alle med den kombination af gæld og belåning. Har du en gældsfaktor over fire og et lån over 60 pct. af værdien, kan banken derfor være nødt til at tilbyde dig en anden låntype end den, du først ønskede. Se mere i guiden til fast eller variabel rente.

Reglen om, at banken kun må tilbyde variabel rente til låntagere, der kan bære et 30-årigt lån med fast rente, gælder for den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser. Spørg banken, hvordan reglerne rammer netop dit lån.

Der er tre veje. Du kan nedbringe gælden, øge indkomsten, eller du kan vente med at købe, til regnestykket ser anderledes ud. Nedbringelse af dyr gæld er ofte en god første prioritet, fordi du samtidig sparer renter. Se guiden til at betale gæld hurtigere.

Du kan også overveje en billigere bolig eller en større udbetaling. Begge dele sænker lånet og dermed gældsfaktoren. Eller en medansøger, der bidrager med indkomst. Det er en tung beslutning, for begge hæfter for hele lånet. Sæt dig ned og lav et regnestykke, der viser, hvad der sker, hvis en af jer mister indkomst.

Til sidst: spørg banken, hvordan den beregner din gældsfaktor. Banken kender de konkrete regler og kan sige, hvilke låntyper der kan tilbydes dig. Få svaret skriftligt, så du kan sammenligne med andre banker.

Gældsfaktoren er forholdet mellem din samlede gæld og din årsindkomst. Eksempel: Er indkomsten før skat 500.000 kr., og gælden i alt er 1.500.000 kr., er gældsfaktoren 3,00. Er gælden 2.250.000 kr., er den 4,50. Regnestykket er blot gæld divideret med indkomst.

Brug alle lån med, ikke kun det nye. Har du i forvejen billån eller forbrugslån, lægges de til den samlede gæld. Kontrollér altid med din bank, hvordan netop dine tal opgøres, for definitionerne i reglerne er præcise, og din bank skal følge dem.

Eksemplet er regnet i kode og viser kun, hvordan forholdet udregnes. Det er ikke en vurdering af din situation, og det siger ikke, om du kan få et lån.

Gældsfaktoren er et værktøj til at se, hvor tungt dit lån vejer i forhold til din indtægt. Brug den som en indikator, ikke som en dom. Er tallet højt, kan du overveje et mindre lån, en større udbetaling eller en anden type lån. Tal med din bank om, hvordan netop din situation vurderes. Det er banken, der afgør, hvad den vil tilbyde, og reglerne sætter rammerne.

Svarene sætter dit tilbud i perspektiv. Har du en høj gældsfaktor, så vær ekstra grundig, når du sammenligner låntyper og priser.