Simpelt låneoverblik til boliglån

Et boliglånstilbud kan være svært at læse. Der er rente, bidrag, kurs, gebyrer, tinglysning og regler om afdragsfrihed. Det simple låneoverblik er lavet for at samle det vigtigste i et ensartet dokument, så du kan sammenligne tilbud fra forskellige banker og realkreditinstitutter side om side.

Kravet står i bekendtgørelse om god skik for boligkredit. Boligkreditgiveren skal udlevere overblikket samtidig med lånetilbuddet på et realkreditlån eller et realkreditlignende lån. Er tilbuddet på papir, skal overblikket ligge foran selve tilbuddet. Er det digitalt, skal overblikket være en selvstændig fil, der placeres før lånetilbuddet og hedder simpelt låneoverblik. Bruger du en boligkreditformidler, skal banken sikre, at formidleren også udleverer det.

Overblikket udarbejdes efter en fast model i bekendtgørelsen. Teksten er den samme hos alle, og kun tallene og lånets egenskaber er forskellige. Det er netop meningen. Du kan lægge to overblik ved siden af hinanden og se forskel på tal, der står de samme steder.

Første side er en kort opsummering. Anden side forklarer, hvordan tallene er beregnet. De fem punkter er de samme på begge sider.

• A. Ydelsen. Den gennemsnitlige månedlige udgift de første 12 måneder før skat. En del er renter og bidrag, som du kan trække fra i skat, hvis du er skattepligtig i Danmark. Har lånet afdragsfrihed, står der også, hvad ydelsen stiger til bagefter.
• B. Oprettelsen. De gebyrer, banken og realkreditinstituttet tager for at oprette lånet, og eventuelle gebyrer ved kursfastsættelse, fx kursskæring og kurtage.
• C. Bidraget eller rentetillægget. Den procentsats, som realkreditinstituttet eller banken tager for at dække risiko og administration. Opkræves der ikke bidrag eller rentetillæg, står der det.
• D. Samlet tilbagebetaling. Det beløb, du skal betale i lånets løbetid, delt op i lånebeløb og udgifter til oprettelse samt de samlede løbende udgifter.
• E. ÅOP. Debitorrenten og de årlige omkostninger i procent. Med ÅOP kan du sammenligne tilbud på samme låntype på tværs af institutter.

Forklaringen af ÅOP er den samme som ved alle lån, og du kan læse mere i guiden til ÅOP. Ved et boliglån er det vigtigt at huske, at overblikket kun indeholder omkostninger, som er kendt, da det blev lavet. Tallene ændrer sig, når lånet udbetales.

Tabellen viser, hvorfor punkt D er det, der får folk til at spærre øjnene op. Over 30 år betaler du i eksemplet 1.078.043 kr. i renter oven i de 1.500.000 kr. Det er over 70 pct. af lånebeløbet. Men det er også en del af prisen for at kunne bo i en bolig, du ikke kunne have betalt kontant. Det vigtige er at kunne sammenligne tallene mellem tilbud, ikke at forskrække sig over summen.

Husk også, at ydelsen i punkt A er før skat. Renter og bidrag kan trækkes fra, så den reelle belastning er lavere. Hvordan fradraget virker, står i guiden til rentefradrag.

Et realkreditlån finansieres ved, at realkreditinstituttet sælger obligationer. Obligationerne har en kurs, som varierer efter, hvor meget køberen vil give for dem. Er kursen under 100, får du mindre udbetalt, end lånets hovedstol er. Forskellen kaldes kurstab. Er kursen over 100, står der et minus foran beløbet i overblikket.

Under punkt D står derfor både beløbet til udbetaling, kurstabet, tinglysningsafgiften til staten og gebyrerne til bank og realkreditinstitut. Lånebeløbet i alt, hovedstolen, er summen af dem. På den måde kan du se, hvad der er kommet til udover det beløb, du faktisk får udbetalt.

Overblikket kan også vise prisen på at kurssikre lånet i 30 dage. Det er en mulighed for at låse kursen på forhånd, så du kender den præcise kurs på lånet. Prisen afhænger af, hvornår du vælger at kurssikre. Jo tættere på udbetalingen, jo billigere. Beløbet er et pejlemærke, ikke en fast pris.

Brug de samme forudsætninger, når du beder om tilbud. Samme lånebeløb, samme løbetid, samme låntype og samme afdragsform. Ellers sammenligner du æbler og pærer. Er du i tvivl om, hvilken låntype du skal vælge, så læs guiden til boliglån og realkredit.

Start med punkt D, den samlede tilbagebetaling. Det er den bedste enkeltstående prisindikator, fordi den indeholder både renter, bidrag og gebyrer. Derefter kigger du på ÅOP i punkt E. En lille forskel i ÅOP kan betyde en stor forskel i kroner, som bekendtgørelsen selv understreger i overblikkets tekst.

Punkt A er ydelsen, og den er vigtig for dit budget, men den kan være misvisende, hvis den ene bank tilbyder afdragsfrihed og den anden ikke. Tjek derfor altid, om ydelsen i punkt A gælder hele lånets løbetid, eller kun en periode. Hvis det står, at beløbet stiger efter en afdragsfri periode, så regn med det højere beløb i dit budget. Se om afdragsfrihed i guiden til afdragsfrihed.

Bekendtgørelsen stiller også krav til selve lånetilbuddet på et realkreditlån. Tilbuddet skal angive de kategorier af omkostninger, som långiveren dækker, når den opkræver bidrag, rentetillæg og gebyrer, og hvor stor en andel hver kategori udgør af de samlede omkostninger for hele porteføljen af den slags lån. Oplysningerne gives ud fra forholdene på det tidspunkt, hvor tilbuddet afgives.

Vil du indfri lånet, skal långiveren give eller bekræfte et indfrielsestilbud på papir eller andet varigt medium. Det skal indeholde en beregning af indfrielsesbeløbet med alle omkostninger, vilkårene og metoden, herunder beregningen af differencerenten, og eventuelle opsigelsesfrister. Tilbyder långiveren at omlægge dit lån, skal den så vidt muligt oplyse om samtlige omkostninger, og hvis tilbuddet ikke tager højde for alt, skal den gøre dig udtrykkeligt opmærksom på det.

På hver terminsopkrævning for et realkreditlån med rentetilpasning eller refinansiering skal långiveren oplyse, hvor meget kursskæringen udgør af den rentebetaling, der opkræves, i kroner. Så kan du se, hvad det koster, hver gang. Skal du skifte bank, kan du læse om at skifte bank med dit boliglån.

Når du får et simpelt låneoverblik, så læs det som en regning, du betaler over mange år. Start med lånets størrelse og løbetid, og find derefter ydelsen. Spørg dig selv, om du kan betale ydelsen, også hvis din indtægt falder en tid. Se derefter på, hvad lånet koster i alt, og sammenlign med det beløb, du låner.

Brug overblikket som udgangspunkt for at sammenligne tilbud fra flere banker. Når oplysningerne står opstillet på samme måde, er det lettere at se forskellene. Stil spørgsmål til alt, du ikke forstår, og få svaret skriftligt, før du skriver under.

Overblikket viser, hvad der er kendt på tidspunktet for udarbejdelsen. Beregningerne er foreløbige, og lånet beregnes igen, når det udbetales. Tallene ændrer sig derfor, især fordi kursen kan ændre sig. Er der forskel mellem overblikket og selve lånetilbuddet, er det lånetilbuddet, der gælder.

Der kan også være poster, der ikke står i overblikket, fordi de ikke er en del af lånet: ejendomsvurdering, ejerskifteforsikring, advokat eller rådgiver. Spørg banken, om der er andre udgifter, som hører til købet, og få dem skrevet ned.

Endelig skal du være opmærksom på, at overblikket er lavet til en bestemt låntype. Skifter du til en anden låntype undervejs, skal du bede om et nyt overblik. Sammenligner du et fastforrentet lån med et lån med variabel rente, er tallene ikke direkte sammenlignelige, fordi renten kan ændre sig i det variable lån. Tallene i overblikket gælder for dem, der står der, ikke for fremtidige renter.