Udbetaling ved boligkøb

Når du køber en bolig, kommer pengene til købesummen fra flere kilder. Den største del er som regel et realkreditlån. Så er der et banklån til det, realkreditlånet ikke kan dække. Og så er der dine egne penge, udbetalingen. Udbetalingen er den del af købesummen, du selv lægger fra egen lomme: opsparing, penge fra salg af din tidligere bolig, en gave eller en arv.

Jo højere udbetalingen er, desto mindre skal du låne. Det giver lavere ydelse og mindre rente i alt. Men det betyder også, at du binder flere penge i boligen og får mindre luft til uforudsete udgifter. Det er en afvejning, ingen kan træffe for dig. Her får du de regler og tal, der sætter rammerne.

Lån, der ikke er realkredit, hører til i en anden kategori. Du kan læse forskellen på de to i guiden til boliglån og realkredit.

Loftet står i § 5 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer. For ejerboliger til helårsbrug kan der ydes lån inden for en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi. Det samme gælder private andelsboliger, private udlejningsejendomme, almene boliger, ungdomsboliger og visse andre boligtyper. Lånegrænsen er højst 80 pct. Realkreditinstituttet kan vælge at låne mindre, hvis dets egen vurdering tilsiger det.

Det er ejendommens værdi, der er afgørende, ikke din købspris. Betaler du mere for boligen end vurderingen, kan din udbetaling blive større, end tallene ellers antyder, fordi realkreditlånet regnes af værdien. Instituttet bruger sin egen værdiansættelse efter pålidelige standarder, som bekendtgørelsen kræver. Derfor kan en dyr handel i et overophedet marked give en højere egen betaling.

Tabellen viser, at selv ved en pris på 1.800.000 kr. er der 360.000 kr., som realkreditlånet ikke dækker. Ved 3.200.000 kr. er beløbet 640.000 kr. Det er den del, der skal findes fra anden side. Og så er omkostninger som tinglysning, rådgivning og flytning ikke engang med.

Spørg banken, hvordan resten kan finansieres. Det kan være et banklån med sikkerhed i boligen, men det er ofte dyrere end realkredit. Se i guiden til fast eller variabel rente, hvad prisen afhænger af.

Eksemplet viser, at et lille banklån kan trække en uforholdsmæssigt stor del af udgiften pr. krone, fordi renten er højere, og løbetiden er kortere. De 300.000 kr. i banklån koster 2.326 kr. om måneden, mens 2.000.000 kr. i realkredit koster 9.548 kr.. Hver krone i banklån belaster altså budgettet mere end hver krone i realkredit.

Brug det som en påmindelse om at forhandle prisen på banklånet og at overveje, om en højere egen betaling kan betale sig. Sammenlign flere tilbud, før du vælger.

Før en boligkreditgiver indgår en aftale med en forbruger om at købe en ejer- eller fritidsbolig eller brugsretten til en andelsbolig, skal den som udgangspunkt sikre, at forbrugeren erlægger en passende udbetaling af købesummen. Det står i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit. Det samme gælder, når en andelsboligforening køber sin ejendom.

Bekendtgørelsen siger ikke, hvor stor udbetalingen skal være i procent. Ordet er "passende", og det er långiverens vurdering, som kan blive set efter af Finanstilsynet. Finanstilsynets vejledning nævner, at boligkreditgiveren i kreditvurderingen eksempelvis skal undersøge, om du har et rimeligt rådighedsbeløb, penge til en passende udbetaling og evne til at modstå udsving i renter og bidrag, hvis du vil have variabel rente. Der står altså ikke et fast tal, og du bør derfor ikke bygge på ét, du har hørt fra naboen.

Regler om udbetaling gælder ikke ved boligkreditaftaler på 100.000 kr. eller mindre, medmindre der optages flere lån med sikkerhed i samme faste ejendom, og de tilsammen overstiger 100.000 kr. Det er en undtagelse for helt små lån.

Den mest almindelige kilde er opsparing og overskud fra salg af en tidligere bolig. En del får også hjælp af forældre i form af en gave eller et lån. Gaven er din, når den er givet, og indgår i din udbetaling. Et lån fra familien skal du regne med i din gæld, og banken vil bede om at se aftalen.

Prøv ikke at skaffe udbetalingen ved at låne den i et forbrugslån uden at sige det til banken. En kreditvurdering skal se på din samlede gæld, og banken skal beregne, om du har råd til alle ydelser. Skjuler du et lån, kan det få konsekvenser, og lånet bliver ikke billigere af, at det er skjult. Se i guiden til kreditvurdering, hvad banken kigger på.

Har du ikke penge nok, er et alternativ at vælge en billigere bolig eller at købe sammen med en anden. Det sidste kræver en klar aftale om, hvem der ejer hvad, og hvem der betaler hvad.

En høj udbetaling kan føles trygt, men den kan tage alle dine penge. Så står du uden buffer, når vaskemaskinen går i stykker, eller taget skal repareres. Mange vælger derfor at beholde en reserve, selv om det giver et lidt større lån.

Tænk også på de omkostninger, der kommer oven i købesummen. Der er tinglysning af skøde og pant, rådgivning, eventuelle vurderinger og flytning. Har du ikke regnet dem med i dit budget, kan udbetalingen blive for stor til, at der er råd til dem. Spørg banken efter en samlet oversigt over, hvad købet koster, før du siger ja til en handel.

Regn desuden med, hvad ydelserne bliver. Brug guiden til at regne ydelsen ud, og læg et rimeligt tillæg til, hvis renten er variabel og kan stige.

Udbetalingen er den del af købsprisen, du selv lægger ind. Jo større den er, jo mindre skal du låne. Tag en bolig til 2.000.000 kr.: Lægger du 200.000 kr. ind, skal der finansieres 1.800.000 kr.. Lægger du 400.000 kr. ind, skal der finansieres 1.600.000 kr.. Forskellen er 200.000 kr. mindre lån, og dermed lavere renter og ydelser resten af tiden.

Til gengæld kræver en stor udbetaling, at du har pengene, og at du stadig har en buffer efter købet. En bolig kommer med udgifter til flytning, advokat, tinglysning og vedligehold. Regn derfor med, at ikke alle dine opsparede penge kan gå til udbetalingen.

Eksemplet er regnet i kode og er et eksempel på forholdet mellem pris, udbetaling og lån. Det er ikke en vurdering af, hvad du kan låne.

Når du har svarene, ved du, hvor meget du skal skaffe, og hvad det koster at låne resten. Sammenlign derefter tilbud fra flere banker på samme betingelser.